Kredyt Hipoteczny – z doświadczenia doradcy kredytowego...

Praktyczne informacje dotyczące kredytów hipotecznych

Czy wiesz, że, spośród wszystkich dostępnych sposobów nabycia nieruchomości, kredyt hipoteczny jest jednym z najbardziej skomplikowanych i złożonych form finansowania nieruchomości.

A to dlatego, że w całą operację zaangażowanych jest kilkanaście podmiotów takich jak: sprzedający, kupujący, notariusz, rzeczoznawcy majątkowi, analitycy bankowi, pracownicy banków, doradcy kredytowi, zespół do obsługi posprzedażowej, infolinie, spółdzielnie/wspólnoty mieszkaniowe, gmina, a nawet Urząd Skarbowy. Dla większości osób kupujących nieruchomości na kredyt, czyli tzw. kredytobiorców – kredyt hipoteczny to ich pierwsze większe zobowiązanie. Większość z nich z reguły już nigdy nie decyduje się na zakup kolejnych mieszkań, wyjątek stanowią spekulanci (inwestorzy) lub posiadacze kredytów frankowych.

Polacy niechętnie się zadłużają, a kredyt hipoteczny niejednokrotnie traktują jako zło konieczne. Wolimy kupić za gotówkę (gdy brakuje środków nawet dobierając kredyt gotówkowy), niż wziąć mniejszy kredyt hipoteczny.

W mojej ponad 10-letniej karierze zauważyłem kilka prawidłowości, do których chciałbym się odnieść w poniższym artykule.

Po Pierwsze: Bank a Klient

Bardzo często porównuję relacje na linii: bank a Klient do sytuacji pracodawca-pracownik. Jak powszechnie wiadomo Pracodawca, podobnie jak Bank ma silniejszą, uprzywilejowaną pozycję. To Klient przychodzi do Banku, a Bank nie musi prosić Klientów, by ci zaciągnęli zobowiązanie hipoteczne. Co ważne, jeżeli Klient kupuje mieszkanie za gotówkę ma większy wybór ofert nieruchomości oraz szersze możliwości negocjacyjne. Nie musi uzupełniać dokumentów, a finalnie ma duży wpływ na przebieg i czas realizacji transakcji. Decydując się na kredyt hipoteczny Kupujący musi zaakceptować wieloetapowy proces. 

W Polsce nie ma dwóch Banków o jednorodnych (choćby zbliżonych) etapach ubiegania się o kredyt. Każda instytucja indywidualnie określa komu i na jakich warunkach będzie udzielała kredyt. Często spotykam się z komentarzami wśród Klientów: „bank się czepia, co chwilę prosi o dodatkowe dokumenty, oświadczenia”. Przykładowo jeden z Banków o niemieckiej nazwie, poprosi o dyplom ukończenia studiów – jeżeli rodzaj wykonywanej pracy budził zastrzeżenia, że Klient nie powinien jej wykonywać mając ukończone studia wyższe.

Ciekawostka: Gdzie banki mogą nas sprawdzić?

Mało osób zdaje sobie sprawę z faktu, że część instytucji sprawdza Klienta w portalach społecznościowych. Na tej podstawie łatwo ustalić (podwyższyć) koszt utrzymania kredytobiorcy, droższe hobby (motor), liczbę osób w gospodarstwie domowym i wiele innych przydatnych (dla Banków) informacji. Oprócz portali typu: Facebook, Nasza Klasa itp., standardowo sprawdzane są: Biuro Informacji Kredytowych (BIK), BIG Infomonitor i inne. Moja dobra rada: zanim zaczniesz starać się o kredyt sprawdź co masz zapisane na portalu i w razie potrzeby ukryj zawartość dla osób trzecich.

Po drugie: Kredyt a Nieruchomość

Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest zakup mieszkania tymczasowego, kupowanego na danym etapie życia, bez uwzględnienia przyszłych potrzeb mieszkaniowych (partner życiowy, dzieci). Wielu Klientów, którzy 3-4 lata temu nabyli na kredyt pierwsze mieszkanie (kawalerka lub małe 2 pokojowe o metrażu ok. 40 m2), po powiększeniu rodziny decyduje się na sprzedaż pierwotnego mieszkania (płacą koszty wcześniejszej spłaty kredytu) i zakup nowego większego „M” o powierzchni ok. 50-55 m2. Często okazuje się, że wspomniani Klienci planowali 1 dziecko, a życie napisało odrobinę inny scenariusz - tak oto po narodzinach 2 dziecka, nowe (większe) mieszkanie okazuje się zbyt małe. Historia powtarza się, a Klient zamiast jednego, maksymalnie dwóch kredytów mieszkaniowym w przeciągu 6-8 lat zaciąga nawet trzy.

Po trzecie: Czas na Kredyt, a Czas na Poszukiwanie Nieruchomości

Liczba banków i ofert kredytowych jest dość mocno zawężona. Zakładając, że banków jest ok. 30, a każdy z nich ma w ramach oferty 2 warianty cenowe (z ubezpieczeniem, bez prowizji), finalnie okazuje się, że do wyboru mamy raptem 60 propozycji kredytów hipotecznych bez względu na to, czy chcemy zakupić dom w małej miejscowości czy apartament w Warszawie. Z kolei gdybyśmy w wybranym województwie, sprawdzili, ile jest nieruchomości spełniających nasze kryteria – wówczas okazuje się, że jest ich kilkaset, kilka tysięcy (w większych miastach). Często Klienci poświęcają taki sam czas na poszukiwanie kredytu, co na znalezienie wymarzonej nieruchomości. Najlepiej traktować kredyt jako narzędzie, które zawsze możemy w trakcie trwania umowy kredytowej zmodyfikować (zrefinansować kredyt – czyli zmienić bank, spłacić, nadpłacić). Natomiast sama nieruchomość ma nam służyć przez kilkanaście lat, a czasem nawet do końca życia.

Dlatego tak ważne jest, aby przy zakupie nieruchomości nie działać pochopnie, pod wpływem emocji czy ponagleń ze strony sprzedającego. Proszę pamiętać, że zakup nieruchomości w 99% przypadków jest największym wydatkiem w życiu. Jeżeli statystyczna Kobieta na zakup pary butów o wartości 300PLN potrzebuje w galerii handlowej 5 godzin, to biorąc pod uwagę zakup mieszkania za kwotę 300 000PLN powinniśmy poświęcić na to 5000 godzin czyli 208 dni.

Po czwarte: Okres Kredytowania

Dziewięciu na dziesięciu przyszłych kredytobiorców wybiera okres 30 lat. Bardzo często kierują się kredytami zaciągniętymi przez ich znajomych lub Panią z banku, która akurat zrobiła symulacje na 360 miesięcy. Warto porównać różne okresy kredytowania: 25, 20 lat, albo najdłuższe obecnie dostępne, czyli 35 lat. Nawet jeżeli wybierzemy zobowiązanie na 30 lat lub krócej, warto pamiętać, że w trakcie kredytu jest możliwość (po opłaceniu kosztów aneksu bankowego - ok. 300 PLN) wydłużenia lub skrócenia okresu kredytowania. W takiej sytuacji Bank może poprosić o przedstawienie dokumentacji dotyczącej dochodów, w celu ponownego sprawdzenia zdolności kredytowej (zmniejszamy liczbę lat, zwiększa się rata, a tym samym jej udział w całkowitym dochodzie gospodarstwa domowego).

Okres na jaki zaciągniemy zobowiązanie wpływa na koszt całkowity kredytu (odsetki, ubezpieczenie nieruchomości, życia itp.) oraz wysokość raty. Najczęściej to właśnie rata decyduje o okresie kredytowania, im jest on dłuższy tym rata niższa.

Po piąte: Koszt Kredytu

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu nie kończą się na prowizji czy ubezpieczeniu na życie płatnym przy podpisaniu umowy kredytowej. Tak jak proces udzielenia kredytu składa się z kilku etapów, tak i wydatki z tym związane ponoszone są w różnych terminach.

Już w trakcie analizy wniosku niektóre Banki proszą o opłacenie wyceny nieruchomości, bez której nie wydadzą decyzji kredytowej – koszt to ok. 200-700 PLN w zależności od rodzaju nieruchomości. Czasami Bankom nie podobają się zapisy przedwstępnych umów kupna-sprzedaży, życzą sobie aneksu zmieniającego określony fragment umowy. Nie stanowi to problemu, gdy mamy podpisaną umowę cywilno – prawną. W tej sytuacji podpisanie aneksu nic nie kosztuje oprócz poświęconego na to czasu. Natomiast, kiedy jest to umowa w formie aktu notarialnego, musimy liczyć się z kosztem podpisania aneksu do umowy pierwotnej. 

Jeśli przebrniemy przez podpisanie umowy kredytowej i opłacimy prowizję, ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy, przechodzimy do kolejnego etapu – finalizacji zakupu. Musimy podpisać u Notariusza przyrzeczoną umowę sprzedaży, opłacić koszty skarbowe, zawrzeć umowę ubezpieczenia nieruchomości, złożyć wnioski w Sądzie w wydziale Ksiąg Wieczystych.

Koszty kredytowe pojawiają także podczas spłacania rat kredytowych. Są to: ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisania hipoteki do Księgi Wieczystej Nieruchomości), ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli wykazany wkład własny stanowi mniej niż 20%), inspekcje nieruchomości (jeśli np. budujemy dom lub wykańczamy mieszkanie ze środków bankowych) – bank po zgłoszeniu zakończonych prac wysyła pracownika, w celu sprawdzenia czy Klient wykonał pełen zakres prac, do których się zobowiązał. Do tego wszystkiego dochodzą koszty prowadzenia rachunku ROR (nie wszystkie banki mają darmowe konta), obsługi kart kredytowych, debetowych. 

Po szóste: Kredyt a obowiązki

Bank nie tylko daje środki na zakup nieruchomości, ale również wymaga. Nie chodzi tylko o comiesięczne spłacanie rat, ale także o dodatkowe wymogi, którym Klient musi sprostać przez cały okres kredytowania. Umowa kredytu hipotecznego zawiera wiele zapisów dotyczących obowiązków Klienta m.in. poinformowanie Banku o zmianie danych osobowych, kontaktowych, sytuacji finansowej, obowiązek udostępnienia nieruchomości na życzenie Banku, niepogorszenia stanu i zmiany przeznaczenia nieruchomości (kupiłem na własność, później wynająłem studentom). Lista życzeń może obejmować dodatkowo: posiadanie konta bankowego, korzystanie z karty kredytowej, obowiązek dostarczenia polisy ubezpieczeniowej, a także obowiązkowe wpływy od pracodawcy. Przykładowo jeżeli w trakcie spłacania kredytu, Klient przez 2-3 miesiące nie będzie miał wpływu od pracodawcy, wówczas Bank może zastrzec sobie prawo do trwałego podniesienia marży kredytu, co przekłada się na wyższe oprocentowanie kredytu i finalnie wzrost miesięcznej raty.

Po siódme: Wcześniejsza spłata, nadpłata kredytu

Większości Klientom wydaje się, że jeżeli wezmą kredyt to muszą być z nim związani do końca życia i nie ma możliwości dokonania zmian. To błędne przeświadczenie powoduje, że wielu z nas ma obawy przed zaciąganiem zobowiązań długoterminowych. Jeśli robimy to z głową nic nam nie grozi. Kredyt, choć udzielany najczęściej na 30 lat, daje wiele możliwości. Klient może mieszkanie sprzedać (spłacić kredyt), nadpłacić kilka rat lub wpłacić określoną kwotę zmniejszając tym samym wysokość zobowiązania. Wyżej wskazane czynności zazwyczaj po upływie od 3 do 5 lat są bezpłatne. Część Banków daje możliwość bezkosztowej nadpłaty/spłaty od 1 dnia. Kredyt, tak jak wspomniałem jest ruchomym narzędziem, dzisiaj zaciągamy go w Banku A, jutro możemy przenieść do Banku B. Jeżeli zmienią się nasze plany życiowe, sytuacja finansowa, kredyt hipoteczny za uprzednią zgodą banku możemy „przerzucić” na inną nieruchomość, inne osoby np. rodzeństwo, rodzice, partner życiowy.

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny warto skorzystać z Dekalogu Kredytobiorcy:

  1. Nie sugeruj się kredytami znajomych - nie ma dwóch takich samych sytuacji, każdy Klient jest inny, nie ma dwóch takich samych nieruchomości,
  2. Kto pyta nie błądzi - dlatego pytaj, pytaj i jeszcze raz pytaj. W finansach można spotkać się z podejściem pracowników: „Gdy Klient nie pyta- to nie mów za wiele”,
  3. Kieruj się rozumem, a nie sercem, zapomnij o sentymentach. Kupuj nieruchomość uwzględniając praktyczne aspekty (wielkość, lokalizacja, koszty utrzymania),
  4. Śpiesz się powoli –  pośpiech i emocje są najgorszym doradcą w finansach. Bierzesz kredyt na 30 lat, więc jeżeli formalności związane z uzyskaniem kredytu przeciągną się o tydzień, to i tak nie będziesz stratny,
  5. Nie podejmuj decyzji na etapie złożenia wniosków, nie masz pewności, że wstępnie wybrany bank udzieli Ci kredytu,
  6. Diabeł tkwi w szczegółach, stąd nie porównuj tylko marży i prowizji, ale również pozostałe obowiązki jakie musisz spełnić w trakcie uzyskania kredytu,
  7. Staraj się uzyskać min. 2 decyzje kredytowe. Dzięki temu nie tylko ograniczysz stres, ale również łatwiej Ci będzie negocjować warunki cenowe,
  8. Tańszy kredyt znajdziesz w nowym Banku. Taniej dla Banku jest zdobyć nowego Klienta, niż utrzymać rzeszę obecnych. Przykład sieci komórkowej i agresywnych kampanii pewnego operatora może potwierdzić moje słowa.
  9. Pamiętaj, że nie ma trudnych Klientów, są tylko bardziej wymagający. Masz prawo wiedzieć na jakim etapie jest Twój wniosek, kto się nim zajmuje i jaki jest przewidywany okres uzyskania decyzji.
  10. Złota polska zasada: Polak zna się na wszystkim. Jeżeli czujesz się na siłach, masz dużo wolnego czasu to możesz spróbować zorganizować kredyt na własną rękę. Jeżeli w życiu korzystasz z usług profesjonalistów (własny dentysta, lekarz, fryzjer, mechanik samochodowy), możesz pomyśleć o własnym doradcy finansowym.

autor artykułu Michał Sabal (+48) 605 105 979