Marża Kredytu Hipotecznego

Rozmaitość czynników, w oparciu o które banki ustalają wysokość marży kredytu sprawia, że wybór optymalnej oferty nie jest prostą sprawą.

Marża to inaczej zysk banku. Zapisana jest w umowie kredytowej i stanowi jej najważniejszy element, który ma duży wpływ na koszt całego kredytu hipotecznego. Wybierając konkretną ofertę kredytu warto zwrócić szczególną uwagę na wysokość tego czynnika. Marża to element oprocentowania kredytu, od którego bank co miesiąc nalicza odsetki. Oprocentowanie składa się z marży i stopy procentowej (referencyjnej), w kredytach złotówkowych jest to WIBOR. Na wysokość stóp procentowych nie mamy wpływu, gdyż jest ustalana m.in. na podstawie decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Na marżę teoretycznie mamy wpływ między innymi dzięki możliwości wyboru odpowiedniej oferty bankowej, negocjacji warunków cenowych w tym marży.

Od czego zależy wysokość marży kredytowej?

Wysokość marży kredytowej jest różna w zależności od wybranego banku, a nawet od wybranej oferty w danym banku. Każdy bank indywidualnie ustala po jakiej cenie udostępnia Klientom (Kredytobiorcą) pieniądze – tym samym określa m.in. wysokość marży i koszt kredytu dla każdego Klienta. Na podstawie doświadczenia wyróżniam sześć elementów, które wpływają na wysokość marży kredytowej:

  1. Indywidualna ocena wiarygodności klienta – na etapie analizy kredytowej banki określają tak zwany scoring Kredytobiorcy. Scoring to tzw. ryzyko udzielenia kredytu przez dany bank czyli mówiąc obrazowo: na ile udzielenie danego kredytu dla Klienta jest ryzykowne i tym samym spowoduje, że Klient przestanie spłacać zaciągnięte zobowiązanie. W ocenie banków bardziej wiarygodnymi Klientami są osoby zatrudnione w budżetówce, zawody zaufania publicznego, funkcjonariusze służb mundurowych, górnicy oraz informatycy. Co ciekawe ulubionymi Klientami banków są Emeryci – czyli osoby, które nigdy nie będą zwolnione i aż do samej śmierci będą otrzymywać wynagrodzenie z budżetu Państwa. Z kolei pracownicy zatrudnieni na umowach cywilnych – potocznie zwanymi śmieciowymi, pracujący w branży budowlanej, logistycznej w tym kierowcy otrzymujący diety – są osobami, które częściej nieterminowo spłacają kredyty i stąd banki często odmawiają im udzielenia kredytu. Podsumowując można uznać, że na ryzyko bankowe (scoring) ma wpływ m.in. branża pracodawcy, rodzaj otrzymywanych dochodów (działalność, etat), wysokość wynagrodzenia, kod pocztowy pod którym Klient jest zameldowany, status cywilny i wiele innych czynników. Im wyższą punktację scoringową otrzyma dany Klient – tym większa szansa na otrzymanie  tańszego kredytu.
  2. Kwota udzielonego kredytu - z reguły banki wraz z wyższą kwotą kredytu zmniejszają marżę. Przyczyna tej sytuacji jest bardzo prosta – banki wola udzielać wyższych kredytów nawet mniejszej liczbie osób.
  3. Poziom zabezpieczenia kredytu – określany jest przez wskaźnik LTV (Loan To Value). Wskaźnik ten uzyskuje się dzieląc kwotę kredytu przez wartość zabezpieczenia. Im większe zabezpieczenie przekaże dany Klient (wskaźnik LTV jest niższy) tym ma większą szansę na otrzymanie kredytu z niższą marżą. Warto zwrócić uwagę, że samo zabezpieczenie nie wystarczy, aby zostało udzielone finansowanie na zakup danej nieruchomości. Przyszłym Kredytobiorcą często przytaczam przykład: jeżeli nawet osoba jest właścicielem zamku Wawel, a nie otrzymuje oficjalnych dochodów to nie otrzyma nawet najmniejszego kredytu.
  4. Wkład własny – są to środki wykazane m.in. w formie pieniężnej, które wykorzystane będą w celu zrealizowania konkretnej potrzeby mieszkaniowej -przykładowo zakupu mieszkania. Podobnie jak we wcześniejszej sytuacji – im więcej wkładu finansowego wykaże Klient – tym tańszy kredyt może otrzymać.
  5. Skorzystanie z dodatkowych usług banku takich jak otwarcie konta osobistego, kraty kredytowej, ubezpieczenia na życie lub wielu innych proponowanych produktów.

Czy po podpisaniu umowy marża może ulec zmianie?

Mówi się, że po podpisaniu umowy kredytowej marża jest już niezmienna do końca trwania kredytu. Niestety nie jest to do końca prawda. Każda umowa przewiduje możliwość podwyższenia marży.

Najczęściej wyróżniam cztery sytuacje w których bank może zmienić oprocentowanie:

  • PIERWSZA: Skorzystanie z oferty promocyjnej – aby zainteresować Klientów ofertą banki proponują w początkowej fazie spłaty kredytu niższą marżę. Zazwyczaj obowiązuje ona przez pewien okres np. przez rok czy trzy lata. Po tym czasie marża zostaje zmieniona do poziomu, który został ustalony w umowie kredytowej i ta zmiana obowiązuje do końca okresu kredytowania. Przykładem może być bank PKO BP, który proponuje marżę w pierwszym roku na poziomie 1,1% - tym samym zajmuje bardzo wysokie miejsce w większości rankingów kredytów mieszkaniowych.
  • DRUGA: Uzyskanie określonego poziomu LTV – dzięki systematycznej spłacie rat kredytu zmniejsza się kwota zobowiązania czyli maleje też współczynnik LTV. Bank posiada coraz większe zabezpieczenie kredytu, tym samym marża może ulec zmianie. Jeśli wskaźnik LTV przekroczy poziom 80% bank może obniżyć miesięczny koszt kredytu. Wynika to z faktu, że wartość wskaźnika LTV na poziomie 80% jest rekomendowana nie tylko Klientom, ale również bankom m.in. przez zalecenia i rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego.
  • TRZECIA: Rezygnacja z dodatkowych usług banku – jeśli kredyt został udzielony z obniżoną marżą w zamian za skorzystanie z dodatkowego produktu, banki wprowadzają do umowy klauzule, które umożliwiają podwyższenie marży pod warunkiem odstąpienia od usługi (ubezpieczenia, karty kredytowej / debetowej, konta).
  • CZWARTA: Złamanie postanowień umowy – bank będzie miał prawo podnieść marżę jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z warunków umowy. Może to być spowodowane np. przez wykorzystanie kredytu niezgodnie z przeznaczeniem. Przykładowo klient brał kredyt na remont mieszkania, a przeznaczył go na zakup auta. Może to również wynikać z nieterminowej spłaty kredytu, niedostarczenia do banku konkretnego dokumentu - przykładowo odpisu z księgi wieczystej, pozwolenia na użytkowanie, aktu notarialnego czy chociażby polisy ubezpieczenia nieruchomości.

Podsumowując marża jest jednym z czynników mający olbrzymi wpływ nie tylko na comiesięczną ratę, ale również na całkowity koszt kredytu. Niestety banki, aby zwiększyć dochód ze sprzedaży konkretnego kredytu zaczęły wprowadzać dodatkowe produkty tj. karty kredytowe/debetowe, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia na wypadek utraty pracy/niezdolności do pracy, prowizję za udzielenie kredytu i wiele innych. Wszystko to powoduje, że przyszłemu Kredytobiorcy bardzo trudno jest nie tylko ocenić, ale i wybrać najtańszą ofertę kredytu.

Rozmaitość czynników, w oparciu o które banki ustalają wysokość marży kredytu sprawia, że wybór optymalnej oferty nie jest prostą sprawą.


autor artykułu Michał Sabal (+48) 605 105 979