Rok 2019 - podobnie jak 2018 - nie zakończył się spektakularnym pęknięciem bańki, istnym trzęsieniem ziemi wywracającym rynek mieszkaniowy do góry nogami. Wręcz przeciwnie - było spokojnie, ale czy to cisza przed burzą?
Kolejny rok prosperity na rynku nieruchomości
Spokojna kontynuacja i stabilizacja - tak wedle Architekta Finansów Adama Paczosa wyglądał rok 2019 na rynku nieruchomości.Zauważa, że to bardzo podobny okres do tego, co obserwowaliśmy przez praktycznie cały 2018 rok. Mówiąc skrótowo - stopy procentowe ani drgną, pozostając na niezmiennym, bardzo niskim poziomie, ustawodawstwo również bez rewolucji, a koniunktura na rynku tak samo rewelacyjna. Ceny mieszkań - podobnie jak w 2018 roku - stale rosły, ale nie zraziło to chętnych na zakup nieruchomości. I to niezależnie, czy mowa o osobach poszukujących mieszkania dla zaspokojenia własnych potrzeb lokalowych, czy o klientach inwestycyjnych.
Na stały, wysoki poziom popytu na rynku mieszkaniowym wpływa wiele czynników, lecz jednym z najważniejszych jest niezmiennie bardzo dobra sytuacja gospodarcza, między innymi niskie bezrobocie i wzrost wynagrodzeń. Warto również wspomnieć o łatwym dostępie do kredytów hipotecznych i stabilizacji stóp procentowych. W tej beczce miodu pełnej optymistycznych wiadomości znajduje się jednak też łyżka dziegciu. To głównie kwestie związane z brakiem decyzyjności, co w praktyce oznacza przeciągające się postępowania w urzędach. Negatywnym zjawiskiem jest przerost biurokracji, co hamuje tempo prowadzenia inwestycji i wprowadzania na rynek kolejnych projektów.
Polska - wielki plac budowy
Wszystkie wskaźniki to potwierdzają - tak wiele nie budowano w Polsce od lat. Jak podaje GUS, w okresie od stycznia do listopada 2019 roku rozpoczęto budowę ponad 221 tysięcy mieszkań. Za cały poprzedni rok tych inwestycji może uzbierać się jeszcze więcej, w okolicach 230-240 tysięcy. Złośliwi przypominają, że ostatni tak wielki boom na rynku mieszkań mieliśmy za… Gierka. Może to i prawda, ale nie można porównywać obu tych epok. W tamtych czasach stawiano głównie bloki z niskiej jakości wielkiej płyty, dziś za nowe projekty odpowiadają głównie deweloperzy, mając około 60% udziału w rynku budownictwa mieszkaniowego. Dużą grupą inwestorów są również osoby fizyczne budujące domy na własne potrzeby. Nie tylko buduje się coraz więcej mieszkań, bo i liczby w zakresie oddanych do użytku lokali robią wrażenie. Od stycznia do listopada 2019 roku takich nieruchomości było aż 116,3 tys., czyli o 17% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem!
Rynek pierwotny w 2020 roku - czego się spodziewać?
Czy ta doskonała koniunktura utrzyma się w 2020 roku? Wszystko wskazuje na to, że tak - prognozy są dobre, co potwierdzają statystyki inwestycyjne GUS ukazujące rekordowe wyniki w obszarze lokali oddanych, rozpoczętych i nowych pozwoleń. To samo powiemy o udzielanych kredytach mieszkaniowych. Jeśli wierzyć prognozom analityków, w 2020 roku może paść
rekordowy wynik na poziomie ponad 60 mld zł pożyczonych przez banki środków pod hipotekę!
Tak powinny prezentować się pierwsze miesiące obecnego roku, lecz nie ma pewności, co do późniejszego okresu, gdyż po drodze mogą wystąpić pewne problemy zaburzające dobrą
passę deweloperów mieszkaniowych. O jakim ryzyku mowa?
- Istnieje duże prawdopodobieństwo pogorszenia koniunktury gospodarczej w Polsce, między innymi przez wzrosty cen energii. Sprawią, że życie stanie się droższe, a ceny nowych lokali mogą osiągnąć zawrotne wartości.
- Drugim zagrożeniem jest “ucieczka” do Niemiec zatrudnionych na budowach imigrantów ze Wschodu. Nasz zachodni sąsiad od stycznia 2020 roku otworzył dla nich swoje granice, co może spowodować, że wielu Ukraińców właśnie tam podąży za pracą.
- Pogorszyć się również może sytuacja sektora bankowego, głównie z powodu niedawnych wyroków TSUE. W konsekwencji oznacza to dość znaczące zaostrzenie polityki kredytowej banków.
Kondycja rynku wtórnego - dalej mistrzowska?
Mieszkania z rynku wtórnego są chętnie wybierane, ponieważ cechuje je ogrom zalet - wielka różnorodność i duża rozpiętość cenowa. Są łatwo dostępne, czego nie można powiedzieć o rynku mieszkań deweloperskich. To właśnie zbyt mała liczba mieszkań na rynku pierwotnym sprawia, że wiele osób - zamiast czekać - zaczyna poszukiwania w obszarze lokali z drugiej ręki. Tak było w 2019 roku i tak dokładnie będzie w obecnym - 2020 roku. Tym bardziej że do takiego mieszkania można wprowadzić się niemalże od razu, nie przeznaczając dużych nakładów finansowych na remonty. Ma to szczególnie duże znaczenie w odniesieniu do stale rosnących cen materiałów budowlanych. Także i tu walka o klienta może stać się zażarta, choć wiele zależy różnych czynników. Jednymi z ważniejszych są te związane z technologią i standardem sprzedawanego mieszkania. Większą wartość będą miały lokale niezbyt stare, wybudowane w lepszej jakości materiałów. Z drugiej strony, mieszkania osiedlowe z wielkiej płyty zaczną tracić na wartości. Niezmiennie ogromne znaczenie będzie miała dobra lokalizacja i dostępna infrastruktura. Jak będzie dokładnie - przekonamy się tradycyjnie na koniec 2020 roku. Miejmy nadzieję, że mimo zapowiadanych zagrożeń, rynek mieszkaniowy utrzyma dobrą kondycję, choćby taką jak w ostatnich latach.