POMOCNIK KREDYTOWY

Nie jest to kwestia jednoznaczna do rozstrzygnięcia. Opłacalność jednego lub drugiego modelu uzależniona jest od indywidualnej sytuacji przyszłego kredytobiorcy. Przy podejmowaniu decyzji należy uwzględnić: przeznaczenie kredytu (potrzeby własne, wynajem nieruchomości), oczekiwania, budżet domowy i plany kredytobiorcy. Kredyt z ratami malejącymi jest tańszy po zsumowaniu wszystkich kosztów, ale nie zawsze cena jest wskaźnikiem opłacalności. Raty równe są najczęściej wybierane przez Klientów ze względu m.in. na fakt, że większość osób woli płacić niższą i podobną ratę przez cały okres kredytowania. Raty malejące są dobrym rozwiązaniem dla osób, które biorą kredyt na bardzo krótki okres (3-5 lat) i nie planują wcześniejszej spłaty kredytu. Różnica w koszcie odsetkowym dla dwóch kredytów (w ratach równych i ratach malejących) jest spora i wynosi kilkanaście/ kilkadziesiąt tysięcy złotych na korzyść rat malejących (są tańsze). Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę spadek siły nabywczej pieniądza (tzw. inflację) oraz większą możliwość odłożenia środków i nadpłacania kredytu (wcześniejszej częściowej spłaty) to okazuje się, że raty równe są bardziej elastycznym rozwiązaniem. Odpowiadając wprost na zadane pytanie można powiedzieć, że: większość Klientów wybiera droższy kredyt w ratach równych, wolą mieć niższą ratę miesięczną o kilkaset złotych, tym samym mają mniejsze obciążenie kredytowe.

Banki różnią się między sobą nie tylko ofertą, ale też funkcjonowaniem i procedurami. Wydanie decyzji w jednym banku będzie trwać szybciej w innym dłużej. Przystępując do wnioskowania o kredyt hipoteczny należy uzbroić się w cierpliwość, gdyż zwykle czas oczekiwania na decyzję trwa około trzech – czterech tygodni. Są banki, które są w stanie wydać decyzję finansową w kilka dni, niestety zdecydowana większość banków potrzebuje na to kilka tygodni. Samo uzyskanie decyzji to tylko jeden z etapów otrzymania kredytu. Warto pamiętać, że z reguły im dana instytucja szybciej wydaje decyzję – tym kredyt/pożyczka jest droższa.

Średnio jest to ok. 4-6 tygodni od momentu złożenia kompletnych wniosków kredytowych, aż do dnia wypłaty kredytu hipotecznego. Uzupełnienia wymaganych dokumentów, składanie wyjaśnień przez Klienta – dodatkowo wydłuża czas procesowania. Czasami oczekiwanie na odpowiedź banku w sprawie negocjacji cenowych może trwać od kilku dni, aż do tygodnia.

Koszty związane z uzyskaniem kredytu są uzależnione m.in. od kwoty kredytu hipotecznego, ceny mieszkania i wkładu własnego. Poza samymi odsetkami, które będą występować w trakcie spłaty istnieje szereg opłat i prowizji, które trzeba ponieść w trakcie załatwiania formalności. Głównymi kosztami są: podatki, koszty notarialne i sądowe, prowizje i opłaty bankowe i inne. Wysokość kosztów uzależniona jest również od rodzaju kupowanej nieruchomości – inne koszty ponosimy przy zakupie mieszkań nowych (z rynku pierwotnego), inne zaś decydując się na lokal mieszkalny z drugiej ręki (rynek wtórny).

Wysokość oprocentowania kredytu zależy od wielu czynników ekonomicznych takich jak: inflacja, PKB, WIBOR oraz od cech transakcji: poziom LTV, rodzaj kredytu, wysokość kredytu, rodzaj zabezpieczania, cel przeznaczenia środków.

Obecnie przepisy prawa wymagają od kredytobiorcy zaangażowania wkładu własnego na poziomie min. 10%. W większości banków 10% wkładu wystarczy dla uzyskania kredytu, ale w niektórych należy zaangażować środki na poziomie 15 - 20%. Podsumowując obecnie, aby uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania należy wykazać wkład własny na poziomie min. 10%. Oczywiście jest kilka wyjątków takich jak: zabezpieczenie się banku na drugiej nieruchomości, wkład własny z kredytu preferencyjnego MDM, dobranie środków na wykończenie i inne.

Najczęściej koszty wcześniejszej spłaty podobnie jak koszty związane z uzyskaniem kredytu są uzależnione od banku, w którym został zaciągnięty kredyt. Obecnie jest kilka banków, które nie pobierają od kredytobiorców dodatkowych kosztów za wcześniejsza całkowitą lub częściową nadpłatę kredytu.

Całkowita spłata kredytu – to zamknięcie i rozliczenie ostatniej należnej dla banku raty kapitałowej. Może ona nastąpić przy okazji sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej lub poprzez spłacenie całego kredytu hipotecznego zgodnie z ustalonym harmonogramem rat. Konsekwencją zamknięcia i rozliczenia kredytu jest fakt, że bank udziela zgody na wykreślenie i zwolnienie z hipoteki danej nieruchomości.

Częściowa spłata kredytu – to jednorazowe, wielorazowe nadpłacanie kredytu hipotecznego dowolną kwotą. Konsekwencją nadpłat kredytu jest fakt, że wówczas bank przelicza ponownie kredyt i na wniosek Klienta (kredytobiorcy) obniża ratę kredytu lub skraca okres kredytowania.

W BIK jest każdy kredytobiorca, który kiedykolwiek brakł kredyt. Zasadniczą kwestią jest to, czy historia kredytowa w BIK jest pozytywna czy jednak negatywna. Jeżeli występowały opóźnienia w spłacie zobowiązań do 90 dni, istnieje możliwość wytłumaczenia się i tym samym można uzyskać kredyt.

Na kredyt hipoteczny składają się trzy grupy dokumentów, które dotyczą: nieruchomości, dochodów, danych osobowych. Aby uzyskać pełną informację, warto spotkać się z doradcą, który określi rodzaj kredytu i przedstawi wymaganą dokumentację. Wykaz dokumentów możecie Państwo znaleźć w zakładce Pomocnik Kredytowy.

Raty równe w całym okresie kredytowania mają zbliżony poziom, zmieniają się wtedy gdy zmienia się oprocentowanie. Z miesiąca na miesiąc maleją miesięczne odsetki, a kapitał doliczany jest tak, aby kwota raty była taka sama jak przed miesiącem. Przy tych ratach na początku spłacane są przede wszystkim odsetki, a pod koniec głównie kapitał.
Raty malejące na początku są wyższe od rat równych i wraz z każdą spłatą maleją. W każdej racie jest taka sama część spłacanego kapitału. Do tego dodaje się odsetki, które wraz ze spłatą kredytu są coraz mniejsze

Raty równe w całym okresie kredytowania mają zbliżony poziom, zmieniają się wtedy gdy zmienia się oprocentowanie. Z miesiąca na miesiąc maleją miesięczne odsetki, a kapitał doliczany jest tak, aby kwota raty była taka sama jak przed miesiącem. Przy tych ratach na początku spłacane są przede wszystkim odsetki, a pod koniec głównie kapitał.
Raty malejące na początku są wyższe od rat równych i wraz z każdą spłatą maleją. W każdej racie jest taka sama część spłacanego kapitału. Do tego dodaje się odsetki, które wraz ze spłatą kredytu są coraz mniejsze

Okres spłaty zależy od oferty banku w którym jest on zaciągany, natomiast najdłuższe terminy wynoszą obecnie 35lat. Poza ofertą banku na okres spłaty wpływ ma wiek kredytobiorcy. Rekomendowany okres spłaty przez banki i instytucje nadzorujące pracę banków (m.in. KNF) to 25 lat.

WIBOR w skrócie: Warsaw Interbank Offer Rate, czyli stopa procentowa obowiązująca dla polskiej waluty PLN, po jakiej banki udzielają pożyczek na rynku międzybankowym. Wysokość WIBOR-u jest ustalana w każdy dzień roboczy o godzinie 11.00. Stopa procentowa jest zmienna i ma wpływ na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego – tym samym na miesięczną ratę danego kredytu hipotecznego.

Do czasu wpisania hipoteki na rzecz banku powstanie obowiązek zabezpieczenia kredytu ubezpieczeniem pomostowym lub bank zwiększy w tym okresie marżę kredytu hipotecznego. Czy będzie to jeden lub drugi wariant, zależy od banku oraz polityki kredytowej danej instytucji.

Jeśli małżonków obowiązuje wspólnota majątkowa to bez względu na okoliczności związane z zarobkami lub stosunkiem pracy muszą razem podpisać zarówno wnioski kredytowe jak również umowę kredytu hipotecznego. W przypadku obowiązywania rozdzielność majątkowej mogą przystąpić do zobowiązania osobno lub solidarnie.

To osoba osiągająca najwyższe dochody spośród wszystkich osób przystępujących do kredytu. Banki mogą wobec ww. osoby zastosować szczególne wymogi tj. ubezpieczenie na życie, przeniesienie wynagrodzenia, okres spłaty i inne.

Część banków przewiduje taką możliwość. Inna nieruchomość może być traktowane jako wkład własny (pieniężny), zabezpieczeniem może być jedna nieruchomość, dwie nieruchomości łącznie. Przy rozpatrywaniu takiej sytuacji banki biorą pod uwagę płynność (szybko zbywalność), cenę rynkową, status prawny, ograniczenia (hipoteki, służebności) i inne.

Pomimo, że w mediach można spotkać się z określeniem „umowy śmieciowe”, w rzeczywistości umowy cywilnoprawne w postaci umów zlecenia, umów o dzieło i innych, są oficjalnym i legalnym źródłem dochodu. Są honorowane przez wszystkie banki w Polsce i pozwalają na zaciągnięcie kredytu. Niestety ze względu na ich swobodę w regulowaniu warunków współpracy (wynagrodzenie, okres trwania, inne) banki stosują dodatkowe obostrzenia dotyczące dłuższego okresu trwania, niż tradycyjna umowa o pracę, a także przyjmują jedynie część dochodu do określenia zdolności kredytowej.

Nie ma najmniejszych przeszkód zarówno w przypadku kupna jak i sprzedaży nieruchomości która jest obciążona kredytem. Na etapie procesu kredytowego będzie jedynie potrzebne przedłożenie w banku dodatkowego dokumentu o wysokości kredytu, który obciąża sprzedawaną / kupowaną nieruchomość.

Zaciąganie przez młode osoby kredytu hipotecznego wspólnie z rodzicami jest częstą praktyką. Odłączenie rodziców, kiedy dochody wzrosną jest zatem możliwe. Istnieją dwie metody załatwienia takiej sprawy. Pierwszą jest aneks w banku, który udzielił kredytu lub przeniesienie go do innego banku, w którym docelowy kredytobiorca sam o niego wnioskuje. Przy czym w większości sytuacji wyrażenie zgody na taką zmianę jest indywidualnie rozpatrywane przez dany bank i podlega subiektywnej ocenie pracownika danej instytucji. W przypadku odmowy udzielenia zgody – nie mamy możliwości się odwołania.

Niestety banki nie tylko w teorii mają takie prawo, ale również w praktyce z tego przywileju korzystają. Mogą zmienić poziom opłat, które będą dotyczyć kredytów udzielonych przed zmianą. Natomiast nie ma prawa bez zgody kredytobiorców zmienić zapisów w umowie. Czyli jeżeli w umowie są zapisane jakiekolwiek opłaty np. wysokość prowizji za szybszą spłatę, bank nie może sam tej opłaty zmienić.

Formalnie istnieje taka możliwość. Można to uczynić sporządzając aneks z kredytującym bankiem albo refinansować kredyt do innego banku. W kredytach walutowych bardzo często istnieje przeszkoda, która utrudnia lub uniemożliwia zamianę waluty. Tą przeszkodą jest wzrost ceny waluty do złotówki i w związku z tym wzrost wskaźnika LTV. W takim przypadku wartość kredytu w stosunku do ceny nieruchomości zwiększyła się, a w skrajnych okolicznościach wartość kredytu może być nawet większa niż wartość nieruchomości.

To najczęściej stosowany parametr w kredytach hipotecznych do wyliczenia raty i kosztów kredytu. Oznacza stosunek kwoty udzielonego kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości. Im jest wyższy, tym kredyt w oczach banku jest bardziej ryzykowny i wyżej oprocentowany.

Nie ma regulacji ani ograniczeń w tym zakresie. Można złożyć dowolną liczbę wniosków do różnych banków. Natomiast czy jest sens takiego postępowania? Optymalna liczba wniosków to 3-4, a odpowiedni dobór ofert zależy od wiedzy i doświadczenia doradcy. Przy trudniejszych tematach kredowych i bardzo indywidualnych projektach można zwiększyć liczbę do 6-7 banków.

Obydwa pojęcia dotyczą wykonania przyszłej umowy pomiędzy stronami. Obydwie kwoty stanowią część zapłaty za tę umowę, ale jedynie zadatek stanowi zabezpieczenie wykonalności umowy. Jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy to traci wtedy zadatek. W przypadku gdy z umowy nie wywiązałby się sprzedający ma on obowiązek oddania kupującemu dwukrotności zadatku. Zadatek zdefiniowany jest przed Kodeks Cywilny, a zaliczka nie jest regulowana żadnymi przepisami prawa.

Wysokość zadatku jest wartością umowną pomiędzy sprzedającym, a kupującym. Zwyczajowo zadatek ustalany jest na poziomie od 2% do 10% ceny sprzedaży.
 
Czy mogę przenieść kredyt hipoteczny do innego banku? Oczywiście każdy kredytobiorca posiada takie prawo. Procedura jest podobna jak przy ubieganiu się o pierwszy kredyt na daną nieruchomość. Przed przeniesieniem warto jednak sprawdzić czy zabieg ten będzie się finansowo opłacał.
 
Czy posiadając już jeden kredyt hipoteczny mogę uzyskać kolejny? Nie ma określonego limitu liczby posiadanych kredytów hipotecznych. Jeżeli pozwala na to zdolność kredytowa, to jak najbardziej można dostać drugi kredyt w tym samym banku lub w innym.